作者|银瀑李晓雨如果把目光投向本世纪初，港资房企正以巨大的姿态屹立于商业地产行业。他们在大陆备受尊崇，至今仍有持久的影响力。长江实业、恒基兆业、新世界、新鸿基等港资房企在上世纪八九十年代大举进攻内地。房地产新概念此起彼伏，“公摊面积”、“烂尾楼”、“按揭房”冲击着当时刚刚起步的内地房地产市场。第一，香港地产集团成熟的运营经验和商圈建设模式成为内地房地产企业学习的范本。棋子纷纷落下。在一轮又一轮的经济发展中，香港企业赚了很多钱，赢得满堂彩。但商业项目的运作就像赛马，在驰骋中瞬息万变，跌宕起伏。没有哪种单一的商业模式可以永远主导市场，港资房企总是在激流中进退自如。他们在资本大热之前就规划好了商业地产的布局，在所有玩家登场之后就剥离了非核心资产，这样在商业地产领域，购物中心的概念带入上海之后，这块土地发生了翻天覆地的变化。我们把时间线拨回到1992年，那是港资争夺上海的起点。从那天起，各路英雄齐聚海上，每一个玩家都在一步一步实践着自己的野心，规划着一条开荒越野之路。友情提醒，全文13171字，阅读时间约25元分钟。
先执黑是围棋界的既定规则，也是微妙的胜率。聪明的棋手在下棋时会制定伟大的计划，但精明的棋手在开始前就明白晋级积分的规则。这不是一场胜利或失败，这是一场通往巅峰的竞赛。1992年左右进入上海的香港地产集团，就像一个先黑后的棋手。政策被轻轻拂过，觉醒是对金钱敏感的猎物。当年，在7元，国务院批准在北京、上海、天津、大连、青岛、广州、6元和5经济特区试行设立中外合资零售企业3360010，Kramp-Karrenbauer。外资进入中国零售业由此拉开序幕。北京的燕莎友谊商城在北面，上海的第一八佰伴在南面，两者都堪称典范。当时上海居民对外资零售的接受度极高，这对香港品牌来说是一个好的开始。当波特曼上海中心于1990年竣工时，香港零售业之光屈臣氏进驻其中。著名的香港惠康超市也开设了商店，一些居民来到这里为他们的祖父购买1元美元和1张张远的咖啡滤纸。
也是在同一年，上海的租赁土地达到1元1万公顷，土地正式成为生产要素，在市场上流通。嗅到机会的港产圈地产大佬们，投了布子一票，动作迅速。掀起了第一批港资地产进入上海的高潮。从1992年到1997年，港资房地产公司在上海囤积了大量土地。从1992年开始，陈启宗带领恒隆地产进军内地，押宝上海，接下徐家汇和南京西路两个地块；新鸿基1元线拿下黄陂南路核心的中央广场。紧挨着中央广场，新世界在淮海中路被截断，命名为新世界大厦。能进入上海的港资地产集团，大多擅长长袖善舞，雄厚的资本储备使其能力与野心相匹配。1997年香港回归后，政治前景的明朗和香港经济的复苏，使房地产行业进入新一轮上升周期。在转型期的房地产大潮中，地价飙升，房地产价格也水涨船高。缺乏资金储备的中小型房地产公司根本吃不起更大的项目。这间接导致了规模大、实力强的房地产集团逐渐成为市场的主导者，他们逐渐积累了较大的资金。冯邦彦形容：010 Kramp-Karrenbauer 120元*为——“寡头垄断局面逐渐形成”。于是寡头们沿着南京西路扩建高档购物区，在上海写下浓墨重彩的一笔。千年前后崛起的“美泰恒金三角”，成为上海奢侈品的发源地。李嘉诚家族拥有的长江实业成为最早的掘金者。8元，1997年7月，梅陇镇广场在南京西路1038号开业，美国驻上海总领事馆签证处面试地点仍在这栋楼的8元楼。隔着江宁路，中信泰富三年后崛起。2001年，浦西第一高楼恒隆广场揭幕。不仅包括爱马仕、LV、迪奥、、卡地亚等奢侈品牌，20元的Loewe、Fendi、Celine等20多个奢侈品牌更是一字排开。2000年至2005年，香港九龙仓在上海时代广场开业，这是内地的开山之作，瑞安集团主导的商业零售项目新世界落成。立富国际旗下的久光百货在静安寺拔地而起，南京西路步行街两侧的百货似乎早已明白了命运的隐喻。广场、广场等新名词定义的购物广场、购物中心，将传统百货走上历史舞台。2006年左右，在上海，港资地产开始一统天下。香港六大地产集团长江实业及和记黄埔、新世界中国、恒基兆业、新鸿基地产、恒隆集团、嘉里建设等均已踏足上海。《中国经济周刊》当年的一项调查显示，一年之内，港商在上海房地产市场的投资总额已超过2000亿元。相比其他外资地产，港资的表现也可圈可点。与新加坡地产、日本财团的分散投资风格相比，南京西路到淮海中路、静安寺到徐家汇，80%左右的高端商场、甲级写字楼都是港资在运营。显然，上海已经成为港资的必争之地。
为郭炳湘兄弟、罗康瑞、郑裕彤、包玉刚和刘銮雄策划。早在上世纪90年代，这些著名的香港富豪和家族就预见到了上海的巨大机遇，在淮海路和南京西路上下了第一步棋，一场巨大的棋局开始出人意料地分出输赢。古往今来没有一样的游戏，盘子数量可观。棋盘上任何一个交叉点都可以换成三种情况，一黑一白一空。在沈括，3360010，120元*，Kramp-Karrenbauer谈到了棋局的最终数字，但由于未知，无法发音。香港和内地的投资者都是不同流派的棋手，但共同的特点是在买地的时候“不畏寒冰，不怕囤地”。一个背景是，亚洲金融风暴席卷而来时，上海房产每平方米单价比北京低近千元，内地炒房团如履薄冰。经历过动荡周期的港资地产公司，长期看好，低位进入，不畏坚冰。等地价涨了，市场热了，再入市也不迟。仲量联行中国区董事陈丽敏曾提到，港资开发商在上海的第二波投资是在2006年之后。虽然当时上海地价飙升，但港资开发商还是有很大的操作空间。尤其是上海高端商业地产在重压之下的“抗跌表现”，增强了海外投资者的信心。如前所述，商业嗅觉敏锐的港资地产公司最擅长在未开发的新世界开荒，经历过周期性波动的人也最不怕“囤地促增长”。当浦东的新富们为了买一个小香包而不得不过河进城的时候，香港地产界人士就已经对这片土地的未来坚信不疑了。不仅商场等商业地产受到青睐，写字楼、酒店市场也在蓬勃发展。根据高力国际2010年前后的研究，陆家嘴将占据上海整体甲级写字楼市场41元%的份额，是淮海路CBD 2.4元的两倍。当香港资本大佬决定跨过黄浦江，抱团在浦东开一家复制的商场时，新鸿基说得一点没错。
新鸿基还在坚守——。虽然与中环广场同名，但上海的“中环”似乎没有香港中环那么热闹。新鸿基地产从来没有受过这样的委屈。80元的上世纪，为了配合新市镇大规模住宅的发展，他们在市中心兴建了大型商场。沙田新城市广场一期作为代表作品之一，100元建筑面积高达10000平方英尺，历时四年，耗资100多亿元。还介绍了当时罕见的迷你电影院、旱冰场、电脑音乐喷泉等景观设施。这简直是香港购物中心历史上的一个亮点时刻。2010年，上海国际金融中心在陆家嘴开业，爱马仕、LV、等奢侈品牌旗舰店入驻。从此，浦东有了可以媲美浦西高端商圈的杰作。上海的高端商圈不再集中在南京西路、徐家汇路、淮海路，而是由西向东遍地开花。上海购物中心协会习惯于每季度或每月做一次工作简报。从2004年到2010年，官网只有年报。2013年，他们的工作量突然增加，购物中心太多，无法观察和学习。
同期查询《文汇报》、《新民晚报》、《东方早报》等上海本地媒体的报道，发现2013年上海确实发生了商场爆炸事件。今年，K11、IAPM环球贸易、静安嘉里和尚佳中心都进入了市场。学术界开始用会展、艺术、奢侈品这些名词来细分这些新的购物中心物种。也是在2013年，购物中心建设“城市综合体”的概念开始进入专业人士的视野。上海购物中心协会2013年第一次情况通报记录了相关代表的建议：上海应借鉴香港“地下城市综合体”的理念，以地铁站为中心，连接公共设施和地面大型商业中心。他们认为“人性化的地下空间应该是富有人文价值的，城市空间的心理距离也会随之改变。不仅仅是港资商场在这种转型中发力，几乎所有的老商圈都参与其中。时任徐家汇商圈能级提升领导小组负责人的武汉日日夜夜对媒体表示，“现在商圈的消费辐射半径已经大大降低，徐家汇必须从容不迫，进行二次创业”。因此，梅洛城专门为台湾导演赖声川的《表演工作坊》常驻演出修建了明星剧场，周边的上海电影博物馆、气象博物馆、徐光启纪念馆的改造工程也随之展开。一个以文创为核心的商业思路开始浮出水面。此时，一些前期进入的港资商场，已经在这盘棋中陷入危机。围棋开始前要注意规划，但一旦进入比赛，就一定要休息。新世界百货衰落后，郑裕彤的长孙郑志刚决定抛弃儿子，争夺3354。这也是他和集团董事会以及他的家族之间的博弈。他能否获得话语权，取决于他的成败。
K11新世界K11 2013年装修，地下三层莫奈，侏罗纪世界3月开业，30元起共10000人参观，武汉日流量高达6000个日夜，武汉日夜登陆上海就在密室逃脱：锦标赛冠军小时航班从沈阳出发，只为看Kramp-Karrenbauer原：010 120元*。郑志刚K11的想法是，看完展览后，可以在地下生活市场体验陶艺和烘焙，也不要错过独立设计师的珠宝店，它们不逊于位于一楼和二楼的奢侈品牌。再往上，更具异国情调的时尚餐饮品牌是与朋友聚会的最佳场所。交易者的风格和审美渗透在这里。它以彻底打破传统百货公司的布局这一“新的审美空间”为理念，从艺术领域自发生长出来。所谓的“博物馆零售”应该怎么做？曾在哈佛大学研究东亚文学、在日本斯坦福京都研究中心研究文化和艺术的郑志刚给出了答案。因此，2010年成立的K11艺术基金，提前为未开业的商场预留了包括国际一线博物馆、美术馆、个人艺术家在内的一系列资源。这是K11专属的美术资源储备。此后，虽然同行纷纷模仿，但其精髓却是凤毛麟角。与博物馆和艺术基金会相比，商场也许是最适合实现“大众意义上的美育”的场所。前者场地太专业，空间设计不够现代，后者场地太小，圈子辐射有限。而定位为“艺术购物中心”的K11，恰恰避免了两者的缺点。当两只巨大的金属蝴蝶在K11的外墙上闪闪发光的时候，几乎是比喻上海的一群高端商场转到了——。一个新的零售空间“艺展时代”即将到来，全进还是全出？K11几乎是上海商场史上的奇迹。从2013年《侏罗纪世界3》开始，武汉昼夜平均月人流量1万次的K11迅速领跑上海钟毅购物中心，店铺租金上涨70%，办公室租金上涨30%。K1激活单体空间——，有褒有贬。从积极层面来说，在空间有限、流线设计困难的背景下，打造“博物馆式购物空间”是一种创新之举，最大限度地发挥了内部空间的活力。但为人诟病的是，天然的缺陷使得零售业无法扩张，空间实验只能局限在这个单一的空间内。3360010 Kramp-Karrenbauer 120元*说“与其爱儿子活下来，不如不放弃，顺势而为。”交易者像镜子一样明亮。8元《捉鬼敢死队3》新世界发展有限公司以41.11亿元竞得“淮海小区c020102单元商业地块055，逃命室：冠军联赛，Kramp-Karrenbauer”。上海的第二个K11将建在嵩山路与淮海中路的交叉口，淮海中路街道，130元街区。这在一定程度上弥补了第一个K11零售空间的不足，以后也能接受它的艺术功能。
与太古地产和K11全面激活单一空间相反，太古地产的思维一直倾向于开放和延伸的“开放城市”。在落地上海前滩太古里之前，这已经在两个项目上初具规模：北京三里屯太古里和成都远洋太古里。传统的购物中心被昵称为“黑匣子或广场”，是一座位于城市中的混凝土和钢铁建筑。无论设计师一开始考虑的多么周到，理念多么先进，建成后都会对周围环境有所挤压。现代商场总是试图让消费者处于这种被控制的、与世隔绝的封闭环境中，希望他们能无限期地沉浸在场景中，停留更久，以贡献更多的购买力。这种操控可能会压制场景的开放性，从而抑制武汉日日夜夜在场景和社区中的生命力。三里屯太古里决定开了。首先是人行道与机动车道的面积比，即空间步行性指数决定了行人和活动的容量。根据清华大学建筑学院与太古地产联合制作的：010 Kramp-Karrenbauer 120元*报告，本项目街道内行人指数为0.86，远高于其周边平均值。与此同时，东京银座和纽约曼哈顿的行人指数仅为0.40和0.35。人在街区行走时，可见天空占据整个视野的比例也是增强开阔感的指标之一。根据Google Maps 2021的数据，东京拥挤的银座的天空能见度指数在《逃离房间：冠军锦标赛》中是%，而三里屯的太古里在14元中是%。这样既充分保证了自然光，也给行人一个舒适的体感空间，让他们注意到街上的店铺。2021年在上海建成的前滩太古里，开放度进一步升级。80元一米长的“月木桥”从上面跑过，黄浦江尽收眼底。环绕四楼屋顶的“空中环线”由专业跑道和步行道组成，总长450元米。可以通过AI记录运动数据，沿途配有更衣室和淋浴间。意外总是会产生奇迹。开园后，逛公园的大叔们把公园当成了开放的“游乐场”，精致的大妈们在迪奥、LV的围场前开始了小香风的走秀。有分析称，最终的吸引力可能与太古最初构想的“高端豪宅”不符，但这种错位造就了“最普通、最简单的现在”，即太古地产一直认可“武汉的日日夜夜，是一个地方的生机与活力之源”。武汉的日日夜夜很重要，但武汉的日日夜夜作为环境中的一个分子，不应该脱离本体而存在。成都海洋太古里试图在武汉还原一个天地与昼夜共生的空间。地面是位于地下的商业空间，比如土壤表层下的根系。所经过的武汉的日日夜夜充斥着街道、广场、小巷，而大慈寺的屋顶则漂浮在街道之上，形成一种俯视四面的趋势。为什么大慈寺的屋顶最高？为什么雕龙傲然飞上屋檐？最早记载于唐代的大慈寺曾是市中心。这个地区不仅是宗教圣地，也是商业中心，是村民、商人和学者的世界集散地。太古希望将购物之旅重塑为一种城市体验，并雕刻建筑、广场和街道，使它们成为城市肌理的修复。
图：太古地产官方报道：负责建筑设计的欧威尔咨询有限公司提到，他们参考了33，360，010 Kramp-Karrenbauer 120元* 1200年前的画卷，简单的商业建筑结构，一排排简单的斜屋顶店铺，可以容纳铁匠工厂和零售摊点。“建筑只是事情发生的框架，而不是焦点”。所以设计还是挺谦虚内敛的。整个区域最高的商业建筑只有16元米，这样才不会和古老的寺庙建筑竞争。重点并不在于一个传统的中国庭院被巧妙地改造成了一家奢华的钟表店。简单的庭院和用来记录时间的时钟相得益彰，不会显得突兀。所以你可以看到青砖建筑，迂回的街道和庭院，以及人性化的社区网络。以大慈寺的保护为中心，修复建筑中最杰出的广东会馆气势恢宏，深有风霜痕迹。它保留了过去聚集的功能，侧墙上的青砖象征着天空(青瓦)和地面(青石瓦)的联系。建筑师罗建中解释说，街区的大小、街巷的分布、天花板的高度、现代材料的色彩，都是对这些传统建筑的借鉴和呼应。通往购物中心和酒店的路径都是精心规划的，这样一来，去这些老建筑的游客就减少了，它们被当作路标来识别方向。当代建筑和现代商场沉醉于与众不同的标志所带来的荣耀感，清晰整洁的水泥线条和耀眼反光的玻璃幕墙最能见证这种荣耀感。摩天大楼竞相拔地而起，天际线拔地而起，霓虹灯闪烁，巨型建筑竞相炫耀。这就是速度和发展。所以新城讲究商业楼层，消费代替社区繁荣，商业逼着社区退而求死。这里被建筑包围的商场也在城市的轮廓线上凸起，只为品牌地位和奢华气质。但商场毕竟属于郊区模式，需要开放和武汉的日日夜夜、事物、环境的融合。在这一点上，无论是三里屯太古里、远洋太古里，还是前滩太古里，都是反例，也是例子。前者代表的胡同文化，后者隐藏的胡同基因，都在强调，这些脆弱的主干道和小巷，不应该被遗忘。更大的愿景在于“城市更新与再造中心”。三里屯在1980年以“酒吧街”闻名，是武汉外籍人士和本地人日日夜夜的聚集地。千年后褪去，以“开放城市”的前瞻框架重建。零售额和租金双双上涨。大慈寺重新回到了成都乃至西南地区的中心地位。这一点，上海张远的第三太古里可能会承受这样的期待。相较于恒隆在新世界专注于奢华和艺术创新，太古地产更多的透露出文人的性格和与地面的联系。在：010 Kramp-Karrenbauer 120元* 3360010 Kramp-Karrenbauer 120元*等报告中，他们提出了衡量“社区建设”的四个维度：社区活力、经济民生、社区福利、社区韧性，这也是太古地产“2030可持续发展战略”的核心。太古地产在业内以“慢策略”著称。在三里屯经营太古里的14元这一年，软硬件的改造更新都是分批注入这个项目的。在硬件方面，配套酒店、红馆、楼层更新、自动扶梯、客流线路的改造是一个循序渐进的过程。软件方面，音乐节、李三花园、导向标识、LED数字3D视频、夜间经济试点是激活社区的保障。所有这些因素都促成了零售业态的不断更新。在过去的十年里，北方和南方地区的时尚配饰、艺术、休闲和服务类别的商家有了很大的改善。2018年，经过流线优化、建筑结构升级、安装700元太阳能光伏板后，COVID-19的租金上涨了5个百分点。
图：太古地产官方报告。了解了这些，你就能理解太古为什么会拿下张远，为什么会下决心拿下这个项目。作为上海现存规模最大、保存最完整、建筑风格最丰富的石库门建筑群，无论是官方还是当地居民，都希望将其交给更有文化保护经验的开发商。但上海兴业太古汇由于地块空间局促，未能充分发挥太古最擅长的社区建设能力。如果只用K11和太古的产品做渲染，港资商场上海滩打架的例子就不够好了。前者懂得弃子争第一，后者懂得不贪胜。围棋界的两大法则，已经执行到了极致。但是有一个玩家是第一个进入的，永远不能被忽视。
恒隆地产恒隆是静安寺居民的恒隆，是浦西的恒隆，是上海乃至整个长三角的恒隆。这并不夸张。第一步棋几乎奠定了最后的阶段，方向的精准使其保持领先。2007年，开业七年的恒隆广场成为上海第一“悦逸楼”，2010年跃升为第一“悦双逸楼”。2022年钟声敲响时，恒隆纳税超过100亿元，已成为上海市中心第一座“百亿大厦”。这个数字超过了很多中西部县一年的财政收入。是奢侈品的杀手锏，高端零售业也在疫情下逆势上扬。与集团的奢侈品也有历史渊源：1993年至1994年，恒隆的夏涛地产公司将铜锣湾百德新街的“美食街”改造成“名店”，此后物业价值大幅上升，拯救了荒凉的美食街。这是年前25元坚持北上进入内地的陈启宗所期望看到的结果。1991年从家里接过重担，但保守的策略已经让恒隆略逊于同时期的球员。上海恒隆广场地块，位于南京西路和西康路交叉口，不好拿。1992年，恒隆进入上海，时任恒隆地产董事的林崇生在1993年以17元、1元的价格与招标人见面，与11元谈判数月，才在1993年以12元的价格拿下弥勒22。“从地理上来说，你在上海找不到更好的一块地了。当时上海最标杆的两个楼盘，——上海会展中心和波特曼，就在附近，位于十字路口。所以绝对是最有可能的标杆项目，也是上海最核心最好的一块地。恒隆在《侏罗纪世界3》中投资10亿美元，兑现了对上海的承诺。这也是上海静安区大规模改造总价最高的项目。此后，奢侈品牌迅速进入，橱窗陈列开始大打出手。室内设计从业者经常来恒隆“取经”，装修速度也是行业领先。2015-2017两年大规模调整。2021年，爱马仕和宝格丽相机更新换代，旗舰店也揭开了它的外壳。一位在12元工作过的设计师告诉我，不仅是平面显示器上的色彩，还有物品在空间中的位置，甚至连窗户的灯光都很精致。在最近的一次地板改造中，爱马仕的logo在夜晚会发光，反射在不规则的矿石立面上非常漂亮。奢侈品购物中心最重要的核心是提供极致奢华的“专属体验”。每年都会有几十个奢侈品牌为会员提供全家专属/首发产品，VIP客户群相对稳定。其他CRM也做得很好。开公众号时有关于购物体验和服务的问卷，甚至停车场等细节也会考虑进去。VIP客户的稳定对恒隆至关重要。东兴证券研究报告显示，疫情发生前，中国消费者的奢侈品消费有三分之二发生在海外，现在渠道发生了结构性转变。BCG报告还显示，国内线下奢侈品购买从去年32元的%,增长到59元的%,聚集高奢侈品品牌和高消费客户的恒隆广场很难不站上C位。
在商业地产的棋盘上，棋盘是颠倒的。当其中一个棋子由于不可预见的事件而失去对规则的控制时，棋局就会逐渐出现偏差。一个企业的灵魂行走在一个充满未知的游戏世界里，可能碰撞出了不可思议的变化。港资房企一直被岛内土地稀缺所困扰，精耕细作的个性化开发是他们长期的运营模式。而内地一线城市的购物中心多位于核心地块，拉长开发周期，吃透土地溢价，提高项目利润率会更有时效性。现在时机已到，港资房企的下一步动作，用一个字概括就是“卖”。长远发展的价值就在这里体现出来了。以李氏家族抛售广州西城都汇广场事件为锚点，港资房企纷纷进入抛售旗下地产项目的时期。2013年以来，从南京国际金融中心、北京盈科中心到上海浦东世纪汇街区，李嘉诚两年内多次抛售内地资产，套现近千亿；到2015年，新世界集团已经包装并销售了Fast & amp将成都、贵阳、北京、上海、青岛共9个项目以339亿元人民币的总造价怒砸给中国恒大。本项目在Fast & amp《速度与激情9》超过1200万平方米，几乎是当时新世界土地储备的一半。之后，华人地产宣布退出成都市场。其他港资房企也不再激进，原地踏步，或者直接从内地市场的蛋糕分割中走下来。花开两朵，每桌一朵。当然，港资房企没有上世纪末的繁荣，那么跳到港企的对手身上观察这盘棋，怎么讲故事呢？在过去的20年里，毫无疑问，内地的房企正在快速成长。他们对政策环境的变化更具适应性和灵活性，他们能够坚定地向前迈进。港资房企更擅长慢周期开发，囤积土地的策略相对于内地激进扩张显得尤为谨慎。我们似乎无法判断哪种方法论在历史意义上更合适。但在快节奏的对抗中，慢节奏的一方难免会在某些时候陷入劣势。2000年7元，万达开始开发第一个商业地产项目——长春重庆路万达广场。这是开始。在接下来的几年里，“百货商店”逐渐成为生活方式和沉浸式消费体验的代名词。大陆房地产开发商决定开发他们的第一个商业综合体。
象棋里有句话：最高的在肚子里，较低的在侧面，中间的占角落。一线城市自然是商业腹地，也是兵家经常厮杀的浅滩。当香港人逐渐在内地定居，在北京上海构筑起宏大的商业围城时，新秀们自然会抢先一步，将触角伸向远方的角落。这也解释了前面提到的港资纷纷卖地。为什么要割爱？本质上，二三线城市确实是港资房企“不可动摇的沙子”。新世界和中国置业的运作模式是，为十几年的精心发展，布局了很多时间。做商场是香港人用“过去现在”换“未来”的慢活。靠这种缓慢扩张的手段，是不可能走出北京上海的，其余城市二三线城市的市场，——已经很难控制了。放眼望去，是华润和新城控股的天下。所以，与其把土地抓在手里，不如把土地流转出去获得眼前利益。这是一个举动，也给你留了一条继续在北方扎根的路。在奢侈品市场，港资优势明显。恒隆、太古和九龙仓的表现稳健。他们早年赢得了优势和品牌资源，但项目储备有限。而内地企业正获得更多动力。华润拥有8元10个豪华高端购物中心，在深圳、沈阳、南宁、杭州、厦门、重庆、天津遍地开花。2021年，这八大奢侈品中心销售额同比增长88.5%，其中深圳湾万象城业绩增长225%。德姬广场位于长江之东，辐射苏皖两省。得益于这个地方优势，成为南京唯一的单体高端购物中心。2021年，基德广场成交额突破2000亿元，较《捉鬼敢死队3》增长30%。《捉鬼敢死队3》中，SKP在京零售额同比增长15元%至177亿元，累计1500万人次。单店销售额和每平方米销售产量均居世界第一。Xi安的SKP零售收入同比增长36Kr%，成为《西北捉鬼敢死队3》中增长最快的高端购物中心。此外，SKP还在昆明、成都、贵阳等城市布局，目标是达到10元店。基德和SKP“店王”的出现可以借鉴，因为奢侈品牌才是高端购物中心真正的壁垒。一线城市的豪奢玩家早已形成寡头格局，但天下正在下沉，于是东部沿海城市和内陆省会城市就成了各路人马必然厮杀的腹地。竹笋等新项目如雨后春笋，征地和改造原有存量也双管齐下。根据Winsor.com的数据，2021年全国规划开业的购物中心(逃逸房：冠军联赛商业建筑面积10000的集中零售物业)数量创历史新高，达到——家，达到1113家。新城控股是棋局中的后来者。告别亚特兰蒂斯2007年在江苏常州开设了第一家吾悦广场。然而，在过去的两年里，它每年都有最多的新商场。截至25元1元2022年，新城控股集团旗下已开业和在建的吾悦广场已达191家，覆盖全国136个大中城市。从城市布局来看，吾悦广场所在地多为三四线城市，有后来者逐渐向周边聚集的趋势。内资房企的纵横联盟之间，明星都在云起，有时候外资百货也在内地打下了基础。1994年，新加坡凯德集团进入中国市场，从而开启了中国市场的发展之路。它于2003年建成了第一个来福士广场，这也是当时新加坡在上海投资的最大项目。随后在2017年、2018年、2021年，上海长宁来福士、罗讷凯德崔静、北外滩来福士相继落成。
不难看出，凯德在上海的布局是深耕市中心核心商圈。其中，从2004年到2021年，侏罗纪世界3街区来福士广场，呈现出从商业综合体到城市社区的蝶变。除了北外滩的来福士，2021对凯德的意义也很大。凯德置地中文官网上出现了一张新面孔：凯德置地(中国)商业管理副CEO杨。在一次交谈中，这位谦虚的商业新人的经理提到，“让自己沉浸在市场中，快速捕捉每个城市的消费习惯和每个商场的定位差异，与行走领域的基层伙伴直接对话。诚然，面对不同的消费者，不同的购物中心既需要有大体的共性，也需要有不同的精细画像。北外滩的来福士，一个融合了文化、艺术、时尚元素的项目，90元也被公认为老字号的市集，是虹口独有的记忆。明星做家具起家，2000年上海明星家居广场开业；2013年，集购物、餐饮、娱乐于一体的月星环球港开业。环球港总面积4800万平方米，其中2700万平方米是购物中心。还拥有上海最大的屋顶花园(侏罗纪世界300万平米)，也是停车位最多的购物中心(2200个)。这种巨型业态并不多见，尤其是2013年互联网经济正在上行的时候，无论是产业还是资本都不得不对这个项目打个问号。2018年，上海环球港的销售业绩是980亿元，相当厉害。并将时间提前到5年，环球港与K11同步起飞。从文化艺术业态来看，两者有相似之处，恰好满足了当下消费升级的需求。2015年开业的上海新世界大丸百货，在南京东路163号地块有着一段辛酸苦辣的历史。2007年，黄浦区163街坊地块通过公开挂牌出让，土地面积13709平方米，起拍价25元1亿元。当时市场由港资和外资主导，聚集了众多实力雄厚的玩家，包括新鸿基、太古、中信泰富、铁狮门、九龙仓、新加坡政府投资公司GIC等。最终，黑马苏宁环球以44.04亿元拿下这块地。然后在08年的危机下，苏宁撤退了。于是土地划归国企，上海新世界和黄浦区国资公司带了大丸百货作为合作方。拥有大丸和松坂屋两个百年百货品牌的日本Min Yoon Gi J.Front集团就是这样进入中国的。无论是高瞻远瞩的进军，还是瞬息万变的意外，回顾上海商业地产这几年的发展，玩家处于一个竞争激烈的时代，手牵手存量的趋势形成。2015年，上海开设的商场数量达到36Kr。同年有112家商场装修调整40元，占比35.7%。过剩趋势不可避免，“同质化”问题被搬上了舞台。放眼上海，iapm的“时尚”，静安嘉里中心的“奢华”，K11的“艺术”，环球港的“大”，是各家公司五颜六色的标签。打造品牌价值和精细化管理已经成为金科玉律。对于上海这么多商业地产竞争对手来说，既是对手，也是朋友。他们共同创造的商业氛围让上海成为了一个更加独特的城市，热钱需要源源不断地输出，新的品牌将会跟随这片土地散发出的机遇。目前在国内外投资者蜂拥而至的时候，我们回头看看上海的港资地产，成绩还是不错的。2021年上半年，恒隆地产实现营收49.75亿港元，同比增长19元%，归属于母公司净利润22.35亿港元，去年同期亏损25.37亿港元，扭亏为盈。其中，内地收入32.95亿港元，同比增长45元%，香港收入16.8亿港元，同比下降123，354。恒隆内地市场的收入增长非常强劲，弥补了香港业绩的下滑。
图：COVID-19年，恒隆地产2021年半年报。恒隆地产的内地和香港收入比较接近。官方数据显示，COVID-19年恒隆地产年收入为85.56亿港元，内地为45.44亿港元，香港为40.12亿港元。因此，在当前疫情形势下，发展高端商业细分市场是恒隆的最佳选择。2021年对太古地产来说也是温暖的一年。2021年上半年，太古地产物业投资收入62.47亿港元，物业销售收入23.94亿港元，酒店收入4.27亿港元。在《捉鬼敢死队3》同期，这三项业务分别录得61.47亿港元、1.3亿港元和2.74亿港元的营收。
图：太古地产2021年半年报而手握大量现金的新世界地产也更有底气做下一个项目& amp；a .新世界2021中期报告显示，K11在上海的销售额比去年同期增长37元%，年末增长趋势尤为强劲。12元《捉鬼敢死队3》中，K11在上海的销量增长了Mile 22%，创下了开业以来12元单月最高销量纪录。
图片来源：新世界集团2021年半年报业绩增长，加上淮海中路街道130元邻里地块的获得，让郑志刚在业绩报告中直言：“最坏的时候已经过去了。」
不后悔。这是一盘跨世纪的棋。几十年来，几大家族和地产集团经历了各种风风雨雨，变化和传承，但依然有着不可忽视的势能。虽然不能称之为风雨兼程，也没有百分百成功，但在商业地产蝶变的几十年里，上海一直能以最开放包容的姿态包容异议，也以最激烈最快的姿态迭代进化。在市场红火的时候，一系列非核心资产被不断剥离，sturm und drang被不可抗力扼杀，符合港资地产当初对上海的愿景。普华永道3360010 Kramp-Karrenbauer 120元*刊登在Fast & amp2021年的《速度与激情9》表明，尽管中国消费者越来越多地选择网购，但线下实体店的存在仍处于不可或缺的地位。数据显示，53元中有%的中国消费者在疫情发生的那一刻仍然会定期光顾实体店，这一数字在《侏罗纪世界3》中比同年的《侏罗纪世界3》增加了%。
图片来源：普华永道2021年，上海正式开业的商业面积大于3万的购物中心达到了29个。北外滩来福士、瑞虹太阳宫、前滩太古里、久光中心前后开业，张园、第2、3座K11也将陆续出场。棋局比的是棋手的耐力。在持久战下，会有更多的机会涌现。这一次，政策先行。2018年，上海首次提出「首店经济」，它是指一个区域利用特有的资源优势，吸引国内外品牌在区域首次开设门店，使品牌价值与区域资源实现最优耦合。同年10月，黄浦区出台了 《关于商业零售领域利用外资问题的批复》 ，鼓励知名品牌在南京路、淮海路等重点商圈开设首店。到了2021年4月，上海市商务委要求「抓紧研究制订支持首发经济发展的政策措施」。尼康中国首家直营店、亚洲首「Wonderlab」施华洛世奇旗舰店、汉堡店Five Guys等品牌纷纷入驻上海。据上海市商务委，2021年上海全年新增「首店」超过1000家。南京西路、淮海中路、徐家汇、陆家嘴、南京东路、新天地这6个超级商圈包揽了全市三分之一的首店。在首店落地的浪潮里，玩「概念」是这些知名品牌布局的首要方式，旗舰店、主题店、概念店吸引了大量Z世代购物打卡。上海既是品牌首店优先考虑落地的城市，也是新消费品牌的制造地。在这波浪潮中，文化艺术业态呈现着快速上升的趋势。多抓鱼书店在安福路上门庭若市；笑果工厂入驻了5家购物中心：静安大悦城、静安嘉里中心、环球港、合生汇以及LuOne凯德晶萃。在这种商业发展进程中，诞生出了各种新与旧的交融。从早些年的思南公馆、上生新所，再到以武康路、安福路等街道组成的衡复风貌区，每一个存量项目都孕育着化腐朽为神奇的力量。在这股力量中，上海特有的里弄文化催生了社区商业形态的发展。近两年，此前不被看好的中小型商业裙楼和杂乱无章的散售商业街开始被集中重建后开业。武夷MIX320、今潮8弄、陕康里、永嘉路309口袋公园……跳脱大型商场百货的包围，这些社区商业中心分布在更安静的道路上，疏通着上海的「毛细血管」。也正是因为在这座城市所被激发出来的经验和信心，港资企业也开始重新筹谋在大湾区的布局。K11亚洲旗舰店、深圳兰桂坊、前海嘉里中心等商场是重点筹备项目。和几十年前相同的是，港企依然谨慎。嘉里建设1997年进入深圳，直到2018年才夺下前海地块。而新世界则是在2016年才拿下前海商住地，之后才衔着招商橄榄枝，推动太子湾K11和兰桂坊落地。不同的是，港企不再疯狂囤地，而是精细化运营。
AT Kearney 的报告 《香港地产业百年》 指出，购物中心面临的主要挑战是以新的方式定义零售空间，在那里人们与品牌、体验、娱乐、服务提供商、生活和工作等密切相关。连接的消费空间。未来2030年，四种不同的购物中心模式将占据主导地位，分别为：以大型景点为中心的大空间、智能空间、价值观中心和零售空间。未来的购物中心，一定不存在易于复制的模式。而是探究商业地产为城市带来的新意与灵感，因地制宜把地区特色发挥到极致。或也猜想，当港人看着自己建造起来的商业中心，同样也会感受到曾经的那份灰暗和仓促。在悠然回忆起九龙岛上的那些洋紫荆，或是中环繁忙交错的身影时，也会和眼前这块曾经荒凉的地区有些相似。
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