上海最贵的板块(上海最让人觉得可惜的几个板块了)

上海有几个盘子，让人觉得可惜。
有的是开发商拖延，有的是规划拖累，有的是行业历史遗留问题。
即使占据了好的地段，发展还是不尽如人意。
今天，我将和你谈谈上海的这些萧条。
他们被什么耽搁了？
01
当初计划宏大，现在尴尬。
也就是被称为贫困凤凰的惠南。
惠南曾经辉煌过。这里原本是南汇县的政治文化中心。从地理位置上看，惠南也位于浦东新区的中心地带。
辉南发展的转折点是在2009年。
2008年，南汇区将区政府迁至临港，2009年，南汇区并入浦东，一度成为南汇的核心。
各类行政机关和单位不断从辉南向临港迁移，地位完全被削弱。
不仅产业和人口被陆家嘴、张江、金桥吸纳，行政地位下降后，原本规划的五角场商贸城也没有了人气。
惠南曾经规划了一个大学城，现在变成了纯大学城。
上海科技大学、上海水产大学、上海电力大学相继迁出后，惠南大学城由原来的六所大学改造而成。
现已成为上海民航职业技术学院、上海工商外国语职业学院、上海兴伟学院、上海思博职业技术学院、上海出版印刷学院等专科学校。
(来源：百度地图)
如今浦东的产业规划已经完全绕过惠南，位置离香港不远。
可见，无论当初该板块发展多么宏大，行政地位下降后，政府引进的资源瞬间流失。
有钱人离开惠南，新增人口基本都引入临港。
南汇中心，曾经的中心，不如临港，难怪被称为“凤凰”。
(PS:现在香港附近的二手房价格几乎高于惠南，新房价格齐头并进)
02
上海那些难以搬迁的“田”
两个典型的板块，月浦和桃浦。
月浦宝钢厂区是这个板块永远的痛。上海宝山区宝山钢铁大院位置如图。
宝钢集团大院占地20平方公里，南北长7.5公里，东西长4公里。
在这片广阔的区域之上，是宝山钢铁的总部，也是上海宝山区月浦镇的主要组成部分。
上海月浦镇总体规划布局结构如下
棕色工业用地的一部分，也就是宝山钢铁的土地，其实宝山钢铁集体大院的面积已经超过了月浦镇的一半。
在月浦板块，不能搬迁的宝钢厂区决定了这个地方不能成为居住氛围很好的小区。
厂区周边的中心部分主要是婆家，配套设施不完善，生意较少。板块离江阳北路地铁站比较远，在上海外环以外比较远。
(来源：百度地图)
说到月浦，可以想到宝钢，这是这个板块撕不掉的标签。上世纪80年代，月浦进入快速发展期，土地资源日益稀缺。
现在除了厂房和婆家，板块内没有大型商业设施，只有几个生活广场和休闲街。
月浦，除了宝钢，就是婆家，但是宝钢不能搬，婆家不能拆。上海进入黄金发展的二十年，月浦发展相对放缓。
再来说说命运相似的桃浦。
在桃浦这一段，还有一些历史遗留的化工厂无法搬迁，比如上海英雄制笔厂、上海橡胶厂、上海中药一药厂，当年都在这里。
现在桃浦有很多仓库和工厂，工业形式偏低，大多是一些制造商和物流公司。这些混在老小区中间，桃浦的城市界面感觉更乱。
和月浦一样，桃浦也有蜜蜂
三十年的工业建设成就了当时桃浦的经济发展，但也让生态环境为此付出了惨痛的代价。
月浦桃浦，因为那些不能搬迁的“田”
城市的面貌似乎几十年如一日，房价自然也是一片萧条。
03
天生地理位置有缺陷。
车墩，上海影视城的基地
说到汽车码头，你会想到什么？来看看我去车码头踩板时拍的图吧。
车墩镇距离上海市中心约40公里，地理位置比较特殊。
不仅在位置上，位于沈家定湖高速和沈海高速的夹角处，显得有些尴尬。
说起车墩，最有名的大概就是上海的车墩影视基地了。这个以拍摄民国剧的外景地而闻名的影视基地，如今只有屈指可数的几个摄制组。
与影视城配套的，还有大量的临时劳务中介。
十个门面里有五六个劳务中介，两个家政中心，一个小旅馆。
车墩镇周边有大量的工厂和工业园区，甚至松江出口加工区。大量的就业需求不仅催生了大量的劳务中介，也催生了大量的车墩神。
密集的低端制造业，密集的廉价劳动力市场，可能是上海板块最内生的发展。周边板块都比它能级高，购买力无法外溢。
位于杨浦东北角：中原、西伯利亚素有上海之称。
我的一个同事跟我说过她认知中的中原。
几年前我叔叔告诉我，我在上海杨浦买了一套房。当时对上海还不是很熟悉，听说杨浦以为是市中心。
但是在去他家的路上，我以为我要开车去崇明。
的确，从地图上可以看出，黄浦江在中原的东面和北面，江湾机场在二三十年前的西面。三个方向只有一条军路可以与外界连接，被认为是东北角。
中原的公共交通主要靠8号线，其他没啥。
板块西侧，10号线的光可以摸到，其他区域还得指望嫩江路和石光路。
这里未来没有其他大的交通规划，8号线基本没有延伸的可能。轨道交通只靠8号线通勤的现状，未来还会继续。
还有一个问题是，这里人口老龄化也很严重，没有人口增加，区域内的年轻人不断外出，所以是外流地区。
(来源：链家)
中原是很纯粹的住宅小区，大部分是八九十年代建的老小区，有工农、民兴、石光、国和、开鲁等新村。
近几十年来，当其他地方都在加快建设，城市面貌日新月异的时候，这里的道路几乎都保持着旧貌。
与上海其他地区相比，近十几年来，中原地区的变化相对较小。
05
被开发商拖累
在一个城市板块发展之初，选择开发商是非常重要的。
如果我真的想发展，我刚认识了李嘉诚。
2006年，上海真如作为城市副中心，推出首个核心地块。
普陀最好的四块地，以22亿元的价格交给了李嘉诚的长江实业。
虽然上海的地价在过去的十年里涨了十几倍，但当时不到3000元的楼面价绝对算得上是白菜价。
长江实业规划出了100多万的综合体项目贵族场，还规划建设浦西第一高楼：西上海中心。
(现在普陀已经交出了浦西最高的建筑，也就是现在北外滩的玉兰广场)
当时的计划如下
普陀人等了13年。
普陀没有等来像样的生意，只有一套面积不大的低价酒店式公寓，半建的写字楼。
普陀核心区的大量商业项目并没有产生商业集聚效应，带来产业集聚，进而带动整个区域的发展
把这个锅扔给开发商不算过分吧？
高地价提前透支房价：小昆山
由于地处偏远，小昆山是松江比较落后的一个镇。2017年3月，中海拿下中国三宗住宅地块，楼面价超过3万平方米。
地王直接把楼面价推到3万多元。
不断刷新的地价已经完全提前透支了这个板块的房价。
后来小昆山也没有大规模开发。目前城市界面还是保持着三线城市的感觉。
(来源：百度地图)
相比松江新城和松江大学城的优美环境，差距无疑是非常明显的。
其次，小昆山的位置有多偏僻？
距松江大学城地铁站10公里，距上海市中心的发源地人民广场近41公里。
对于普通刚需客户来说，这个距离无疑是一个硬伤。
原地王中海九一里2018年以单价超4万/平米强势入市。要知道，2019年松江泗泾、九亭、松江新城的新房单价才4万多。
与这些盘子相比
小昆山2017年突破地价上限，面粉比面包还贵。
开发商非理性拿地的高地价完全透支了小昆山的价值。
本来，在板块不成熟阶段，开发商的土地开发可以带动人口引进、配套设施和城市界面的发展。
但是如果地王卖的太慢
不仅抬高了地价，也拖累了整个板块的建设速度。
最后
毫无疑问，这些地方一定是上海二手房的洼地，也是刚需人群最容易上车的地方。
也代表了那个时代政府为城市发展所做的巨大努力。
但是这些板块都在老化，或者短时间内难以改变，或者很难有有利的规划。
一旦落后，可能就很难追上了。
同样的价格，上海还有很多板块可以选择，很多人会犹豫纠结。